Guilherme Zauli, advogado do Tortoro, Madureira & Ragazzi

A redução do custo das operações imobiliárias no Brasil foi a principal promessa da Caixa Econômica Federal com a nova modalidade de crédito apresentada recentemente. Anunciada como uma revolução para aquecer o mercado, a iniciativa vai vincular a correção dos contratos imobiliários ao índice que mede a inflação (IPCA), em substituição à Taxa Referencial (TR).

Em primeira análise, a novidade pode causar estranheza, pois incita dúvida acerca de como seria possível reduzir custos substituindo um índice de correção zerado, por outro, atualmente acumulado em 3,22% (últimos 12 meses).

Mas, a explicação é simples!

Ao vincular a correção dos valores ao IPCA, a instituição financeira se resguarda da possibilidade de prejuízo decorrente de eventual desvalorização da moeda, assegurando, assim, o recebimento integral do montante disponibilizado com o acréscimo da taxa de juros pactuada contratualmente.

Portanto, no novo cenário proposto, inexiste o risco do recebimento de valores inferiores aos liberados, o que torna possível a prática de juros menores.

Já com relação aos negócios celebrados atualmente, considerando que a alíquota da TR se encontra zerada, a taxa de juros não sofrerá variação até o cumprimento integral do contrato, independentemente de possíveis oscilações relacionadas à inflação, o que significa que existe uma chance de perda às instituições financeiras, caso o IPCA alcance patamares elevados.

Sempre é bom lembrar que os prazos de financiamento imobiliário, via de regra, são superiores a vinte anos. Período no qual poderão ocorrer até quatro trocas de governo, dando ensejo a novas políticas econômicas que consequentemente têm influência direta (positiva ou negativa) na inflação.

Considerando o atual cenário econômico, a nova condição proposta pela Caixa, de fato configura situação mais vantajosa ao consumidor, pois viabiliza taxas de juros entre 6,17% e 8,17% ao ano, em contrapartida aos 8,33% e 8,99% vigentes. Porém, a medida disponibilizada exige cautela, conforme comprovam os índices de correção (TR e IPCA) nos últimos 10 anos.

Enquanto o valor máximo da TR acumulou o teto de 2,01% ao ano (2016), o IPCA chegou a bater 10,67% ao ano (2015). Além disso, no período entre 2009 até 2019, a média acumulada da TR alcança 0,75% ao ano, já o IPCA atinge média de 5,61%

Embora o Relatório Focus, divulgado recentemente pelo Banco Central, aponte que a inflação seguirá abaixo dos 4% nos próximos três anos, o cenário histórico indica serem remotas as possibilidades de estabilização desta condição.

Considerando a média de juros exposta pela Caixa (2,95% e 4,95% ao ano), o índice de inflação não deve superar a casa dos 5,39% para o consumidor ser beneficiado pela nova modalidade de crédito. Caso contrário, o custo da prestação mensal supera as condições praticadas anteriormente.

É possível comparar a nova forma de correção do crédito imobiliário com o investimento em Tesouro IPCA. No qual o investidor aporta capital em um conjunto de títulos de renda fixa que paga um juro anual acrescido da variação da inflação oficial do país. A diferença para os contratos imobiliários se resume no fato de que em caso de cenário positivo, ao invés de auferir lucro, o consumidor terá a vantagem do pagamento de taxas de juros menores às usuais.

Vale destacar que esta possibilidade não configura qualquer subsídio por parte do Governo para aquisição da casa própria, haja visto que os riscos do negócio permanecem com o tomador do empréstimo. Se trata friamente de uma alternativa para incentivar o aquecimento do crédito com a garantia imobiliária, que atualmente representa apenas 3% do PIB, de acordo com o BC. Patamar ínfimo, se aos países que possuem suas economias desenvolvidas, como o Japão (33%), Alemanha (51%) e Austrália (82%)

A medida proposta pela Caixa Econômica Federal auxilia os indivíduos com renda extra que desejam especular no mercado imobiliário, uma vez que numa eventual alta da inflação serão capazes de injetar recursos além do esperado, a fim de viabilizar a manutenção de seus contratos.

Para maioria ainda sem reserva financeira e com pretensão de compra de imóvel por meio de financiamento imobiliário, a escolha pela modalidade antiga é mais sábia, visto que as taxas de juros praticadas não serão afetadas na hipótese de desvalorização da moeda.

Em termos práticos e de forma resumida, apenas foi colocada à disposição do cidadão uma nova forma de contratação, a qual se encontra atrelada à circunstancia mais volátil que a usualmente utilizada, podendo resultar em melhores condições ou acarretar prejuízo, tudo a depender dos rumos da economia.