Guilherme Zauli, especialista em Direito Imobiliário do Tortoro, Madureira & Ragazzi Advogados.

Por meio de políticas como criação de nova modalidade de crédito imobiliário, utilizando o índice de IPCA em substituição à TR, o governo federal vem demonstrando sua preocupação com a necessidade de incentivar a economia nacional colocando à disposição da população novas alternativas para obtenção de crédito.

Nesta mesma linha, no dia 16 julho de 2020, o Palácio do Planalto publicou a Medida Provisória nº 992, versando, dentre outros temas, sobre a possibilidade de compartilhamento de garantia fiduciária.

Antes de adentrarmos ao tema, vale contextualizar tal modalidade de crédito.

De uma forma bem simples, podemos caracterizar a alienação fiduciária como sendo a modalidade de crédito na qual o devedor transfere, em garantia, a propriedade de determinado bem aquele responsável pelo empréstimo dos valores.

O exemplo clássico de tal modalidade ocorre na aquisição de determinado bem imóvel mediando financiamento bancário.

Em tal operação, a pessoa que se interessar na aquisição do imóvel, caso não disponha de quantia suficiente para quitação integral do bem, buscará junto à determinada instituição financeira a obtenção de empréstimo para compra do mesmo.

Na maioria das vezes tal empréstimo ocorre por meio de contrato assegurado por alienação fiduciária, visto que tem a menor taxa de juros incidente sobre tal operação, considerando o baixo risco de inadimplência.

Assim, ao concretizar o negócio, o devedor transfere a propriedade do bem adquirido ao agente financeiro como garantia da obrigação, até que ocorra o pagamento integral dos valores financiados, momento em que retoma a propriedade plena do imóvel.

Pois bem, como consequência lógica da transferência de propriedade ao agente financeiro em garantia da obrigação contraída, mesmo na hipótese de o valor do imóvel superar em muito o valor do empréstimo, o devedor restava impedido de valer-se daquele bem como garantia de outras operações.

Visando possibilitar a utilização deste possível sobejo relacionado ao montante do empréstimo e o valor de avaliação do imóvel, a Medida Provisória nº 992 traz inovação prevendo a possibilidade de compartilhamento da garantia fiduciária.

Isso quer dizer que a partir da publicação da norma em questão, o ordenamento jurídico passa a aceitar a possibilidade de realização de novos contratos de empréstimos tendo como garantia o mesmo imóvel já ofertado anteriormente.

Obviamente, para que o novo contrato se concretize, torna-se essencial que o valor de avaliação da garantia seja suficiente para quitação integral de todos os valores liberados pelo agente financeiro.

Todavia, em que pese indicar importante avanço no tocante à disponibilização de maior quantidade de ativos no mercado financeiro, a Medida Provisória traz em seu texto algumas restrições.

Os contratos passíveis de compartilhamento de garantia limitam-se, exclusivamente, aqueles realizados juntos às Instituições cadastradas ao Sistema Financeiro Nacional, como por exemplo, bancos públicos e privados.

Portanto, eventuais negócios com garantia fiduciária celebrados entre particulares, não poderão valer-se de tal modalidade.

Também existe restrição no tocante à instituição legitimada para realização do compartilhamento de garantia, uma vez que o texto da Medida Provisória estipula que eventual novo negócio assegurado pelo mesmo bem, pode apenas ser realizado junto à instituição responsável pelo crédito originário.

Além disso, a inovação em questão apresenta o compartilhamento de garantia fiduciária como sendo uma faculdade colocada à disposição das partes. Ou seja, mesmo que o valor da garantia supere em muito o montante da dívida, o devedor não poderá obrigar o credor a celebrar novo empréstimo com garantia do saldo residual.

Sem dúvida a inovação trazida pela edição de MP nº 992 representará importante fomento ao mercado financeiro, uma vez que libera a utilização de ativos que se encontravam indisponíveis em decorrência de operação inferior ao valor do imóvel.

Todavia, há de se considerar que por possibilitar a diminuição da garantia original, certamente eventual novo contrato levará tal fato em consideração, o que poderá refletir no aumento das taxas de juros.

De forma geral, acredita-se que o compartilhamento de garantias representa importante avanço ao setor imobiliário, como também, econômico, visto a possibilidade de otimização dos ativos relacionados ao valor de avaliação das garantias, mantendo o baixo risco às instituições financeiras.

Por fim, importante ressaltar que, por se tratar de Medida Provisória, a possibilidade de compartilhamento de garantias possui vigência por 60 dias a partir de sua publicação, renovável uma única vez por igual período.

Isso quer dizer que durante o prazo de sua vigência, caso o Congresso Nacional aprove o texto trazido pela MP, esta será convertida em lei, não havendo mais o que se falar em prazo de validade.

Todavia, na hipótese de não apreciação no prazo legal ou rejeição do texto, a Medida Provisória será automaticamente revogada, cabendo ao Congresso a edição de decreto legislativo a fim de disciplinar as relações jurídicas decorrentes da MP revogada.