Claudio Ribeiro Sandoval Filho, especialista em direito imobiliário do Tortoro, Madureira & Ragazzi Advogados

Publicado no jornal O Estado de S. Paulo, dia 11 de janeiro de 2019

Por ausência de legislação específica sobre a matéria, muitas vezes o adquirente de determinado empreendimento imobiliário se vê submetido a práticas abusivas das incorporadoras quando o assunto é a desistência do negócio.

Visando conferir maior segurança jurídica paras as aquisições de imóveis na planta, em especial no que se refere à restituição de valores pagos foi aprovado pelo plenário da Câmara dos Deputados o texto final do Projeto de Lei n.º 1220/2015, que traz normas objetivas e automáticas, evitando a necessidade de provocação à Justiça.

O texto legal disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária – o chamado distrato imobiliário – criando regras acerca dos valores que poderão ser retidos pelos incorporadores, bem como aqueles que os compradores deverão receber, entre outras questões relevantes.

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Dentre os principais avanços do projeto, destaca-se a fixação de percentual dos valores a serem restituídos aos adquirentes em caso de desfazimento do contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação destes.

O texto de Lei aprovado garante ao adquirente que queria desistir do negócio anteriormente celebrado, a restituição de parcelas que variam entre 50% e 75% do total pago.

Caso o empreendimento tenha seu patrimônio separado do da incorporadora, através de um mecanismo chamado patrimônio de afetação, o adquirente fará jus à restituição de ao menos 50% do percentual pago à construtora, deduzidos valores estabelecidos em lei, tais como impostos reais, cotas condominiais e o valor correspondente à fruição do imóvel.

Por outro lado, caso o patrimônio do empreendimento não seja garantido por este mecanismo, a pena convencional não poderá exceder o limite de 25%.

Outro importante ponto abarcado, alvo recorrente de demandas judiciais, foi a disciplina quanto ao atraso na entrega do imóvel. Caso o atraso seja de até 180 dias do prazo inicialmente previsto, não ensejará o pagamento de indenização pelo incorporador, nem mesmo configurará motivo para resolução do contrato por parte do adquirente, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada.

Caso o prazo seja extrapolado, desde que por culpa exclusiva do incorporador, poderá o adquirente promover a resolução do contrato, recebendo a integralidade de todos os valores pagos, sem prejuízo da multa estabelecida.

Entretanto, optando o adquirente pela manutenção do contrato, a ele será devido, à título de indenização, o percentual de 1% do valor pago ao incorporador, por cada mês de atraso, corrigidos monetariamente.

O Projeto de Lei n.º 1220/2015 visa, portanto, conferir maior segurança jurídica às relações de promessa de compra e venda de imóveis, resguardando o patrimônio das incorporadoras da surpresa decorrente do inadimplemento do adquirente, bem como conferindo maior proteção aos compradores, inibindo práticas abusivas, como a retenção integral dos valores pagos, restando apenas a sanção presidencial para que a lei entre em vigor.