30 de Janeiro de 2023, por Guilherme Zauli, advogado do Tortoro, Madureira & Ragazzi Advogados

Em decorrência de a instituição financeira responsável pela concessão do crédito da aquisição de imóvel representar, na maioria das vezes, a parte com maior solvibilidade na relação contratual, a inclusão de bancos em ações que visam a rescisão ou indenização referente à vícios construtivos em unidades objetos de financiamento, tornou-se cada vez mais comum.

Visando regulamentar tal situação, o Superior Tribunal de Justiça acaba de sedimentar o entendimento acerca da ausência de responsabilidade da instituição financeira sobre possíveis vícios construtivos em imóveis adquiridos mediante financiamento imobiliário diretamente junto às construtoras.

Com o julgamento do Recurso Especial nº 1.992.178, o STJ pacificou o entendimento jurisprudencial acerca da ausência de responsabilidade de tais instituições sobre danos não relacionados à concessão do crédito, como por exemplo, vícios construtivos.

No caso analisado pela Corte Superior de Justiça, determinado empreendimento imobiliário teve seu “habite-se” cassado em razão de danos estruturais que comprometiam a segurança do edifício, o que ensejou na propositura de ação judicial visando a rescisão da compra de unidade imobiliária por meio de financiamento bancário.

Em razão da existência de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, a construtora demandada pleiteou pela inclusão da instituição financeira responsável pela concessão do crédito no polo passivo da referida ação, a fim de que a mesma fosse responsabilizada pela rescisão contratual com a consequente restituição de valores ao consumidor.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o mérito da demanda considerou a existência de duas relações jurídicas distintas, sendo elas: a existência de vícios construtivos que inviabilizaram a utilização do bem, e a existência de

contrato de financiamento sem qualquer defeito ou nulidade em razão da liberação do crédito concedido.

A segmentação de tal análise permitiu ao STJ reforçar o entendimento de que por figurarem apenas como agentes de concessão de crédito, as instituições financeiras não podem ser responsabilizadas por defeitos estranhos às suas atribuições.

Constatou-se que a hipótese que ensejou a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da construtora responsável pela realização das obras, não tendo a instituição financeira qualquer responsabilidade sobre o tema, haja vista que não possuiu ingerência sobre o processo de construção do empreendimento, limitando-se apenas a conceder crédito ao consumidor, que por sua vez, de forma absolutamente livre, houve por bem adquirir o bem imóvel escolhido.

Considerando este cenário, fora mantida os termos da sentença confirmada pelo Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, determinando que a construtora responsável pelo empreendimento restitua os valores pagos pelo comprador do imóvel, além de quitar de forma antecipada o financiamento imobiliário junto à instituição financeira.

É certo que no momento da concessão do crédito diversos fatores são considerados a fim de estipular-se o custo de tal operação, dentre os quais a qualidade da garantia ofertada, o tempo de duração do contrato, como também a existência de segurança jurídica acerca da operação realizada. Tais análises podem ser resumidas no seguinte raciocínio: quanto maior o risco para concessão, maior será o custo do crédito colocado à disposição dos consumidores.

Diante de tal racional, pode-se concluir que a decisão sob análise prestigia o princípio da segurança jurídica ao limitar a responsabilidade das instituições financeiras apenas às atividades nas quais possui ingerência, ou seja, a concessão/liberação de valores, impactando de forma absolutamente favorável nos custos de concessão do crédito em favor da população no geral.